Guia per a presidents
Propietaris morosos a la comunitat de veïns: com reclamar el deute
Què diu la Llei de propietat horitzontal sobre els veïns que no paguen: el vot a la Junta, les mesures dissuasòries i el procés monitori, amb els models de notificació i de certificat del deute.
Per l'equip de Vecinar · Actualitzat el
Què es considera deute amb la comunitat
Les despeses generals segons la quota de participació (art. 9.1.e). Els crèdits de la comunitat per les quotes de la part vençuda de l'anualitat en curs i els tres anys anteriors són preferents a l'efecte de l'art. 1.923 del Codi civil (art. 9.1.e). Els crèdits meriten interessos des que s'ha de fer el pagament i no es fa (art. 21.1).
Sense vot a la Junta
Els propietaris que en començar la Junta no estiguin al corrent de tots els deutes vençuts, i no els hagin impugnat judicialment ni n'hagin consignat judicialment o notarialment la suma, «podran participar en les seves deliberacions si bé no tindran dret de vot». L'acta recull qui està privat de vot i la seva quota no es compta per a les majories (art. 15.2). Per això la convocatòria ha d'incloure la relació de morosos i advertir de la privació del vot (art. 16.2).
Mesures per dissuadir la morositat
La Junta pot acordar mesures dissuasòries, «com ara l'establiment d'interessos superiors a l'interès legal o la privació temporal de l'ús de serveis o instal·lacions», sempre que no siguin abusives o desproporcionades ni afectin l'habitabilitat. No poden tenir caràcter retroactiu i es poden incloure als estatuts (art. 21.1).
Com reclamar el deute: procés monitori
Pas 1
Certifica l'acord de liquidació
La Junta acorda la liquidació del deute de cada propietari. Qui faci de secretari emet el certificat de l'acord, amb el vistiplau del president, amb l'import degut i el seu desglossament (art. 21.3).
Pas 2
Notifica el deute al propietari
Cal acreditar que es va notificar el deute al deutor. De manera subsidiària es pot fer al tauler d'anuncis o en un lloc visible de la comunitat durant almenys tres dies (art. 21.3).
Pas 3
Presenta la petició del monitori
Amb la petició inicial també es poden reclamar les quotes aprovades fins a la notificació i les despeses i costos de la reclamació, que van a càrrec del deutor (art. 21.3). Es pot demandar el titular registral per a l'execució sobre l'immoble (art. 21.2).
Pas 4
Embargament preventiu si hi ha oposició
Si el deutor s'hi oposa, la comunitat pot demanar l'embargament preventiu de béns suficients, que el tribunal acorda sense necessitat de caució, tot i que el deutor el pot enervar prestant garanties (art. 21.4).
La reclamació de les despeses de comunitat també pot ser objecte de mediació-conciliació o arbitratge (art. 21.6). Els honoraris d'advocat i procurador els paga el deutor amb els límits de l'art. 394.3 de la Llei d'enjudiciament civil (art. 21.5).
La llista de morosos i la protecció de dades
L'AEPD recomana notificar el deute a cada propietari de manera individual. Ho expliquem, amb els casos, a la guia del grup de WhatsApp de la comunitat.
Models descarregables
Orientatius: adapta'ls als estatuts de la teva comunitat. Els camps entre claudàtors s'emplenen a mà.
Model de notificació de deute a un propietari morós
Contingut exigit per la llei (art. 21.1 i 21.3 de la Llei de propietat horitzontal).
NOTIFICACIÓ DE DEUTE AMB LA COMUNITAT DE PROPIETARIS
Comunitat de propietaris: [NOM I ADREÇA DE L'EDIFICI]
Destinatari: [PROPIETARI/ÀRIA] — Habitatge o local: [PIS]
Domicili a efectes de notificacions: [DOMICILI COMUNICAT A LA COMUNITAT (art. 9.1.h)]
Li notifiquem que, segons l'acord de liquidació del deute adoptat per la Junta de propietaris el [DATA], consta pendent de pagament:
[CONCEPTE — PERÍODE — IMPORT]
[CONCEPTE — PERÍODE — IMPORT]
Total degut: [IMPORT] euros.
Els crèdits a favor de la comunitat meriten interessos des del moment en què s'havia d'efectuar el pagament i aquest no es va fer efectiu (art. 21.1). [INTERESSOS ACORDATS PER LA JUNTA, si n'hi ha.]
Li requerim que aboni la quantitat indicada a [COMPTE / FORMA DE PAGAMENT] abans del [DATA].
Si no s'atén aquest requeriment, la comunitat podrà reclamar el deute pel procés monitori especial per a comunitats de propietaris (art. 21.2).
A [LOCALITAT], [DATA].
Vist i plau El/La President/a: [NOM I SIGNATURA]
El/La Secretari/ària: [NOM I SIGNATURA]
Conserveu la prova de la notificació: la reclamació monitòria exigeix acreditar que es va notificar al deutor (art. 21.3).
Model de certificat de l'acord de liquidació del deute
Contingut exigit per la llei (art. 21.3 de la Llei de propietat horitzontal).
CERTIFICAT DE L'ACORD DE LIQUIDACIÓ DEL DEUTE
En/Na [NOM], com a [SECRETARI/ÀRIA o SECRETARI/ÀRIA-ADMINISTRADOR/A] de la comunitat de propietaris [NOM I ADREÇA DE L'EDIFICI],
CERTIFICA:
Que a la Junta de propietaris celebrada el [DATA] es va aprovar la liquidació del deute que manté amb la comunitat [PROPIETARI/ÀRIA], titular de l'habitatge o local [PIS].
Import degut: [IMPORT TOTAL] euros, amb el desglossament següent:
[CONCEPTE — PERÍODE — IMPORT]
[CONCEPTE — PERÍODE — IMPORT]
I perquè consti, a efectes de la reclamació pel procediment monitori (art. 21.3 de la Llei de propietat horitzontal), expedeixo aquest certificat a [LOCALITAT], [DATA].
El/La Secretari/ària: [NOM I SIGNATURA]
Vist i plau El/La President/a: [NOM I SIGNATURA]
Nota: la llei no exigeix la signatura del president quan el secretari és un secretari-administrador amb la qualificació professional necessària i legalment reconeguda que no hagi d'intervenir professionalment en la reclamació judicial del deute (art. 21.3).
Comença avui
Vecinar no reclama deutes, però deixa constància del que es comunica als veïns.
- Anuncis amb data per a tota la comunitat, sense llistes en grups de WhatsApp.
- Actes i certificats en carpetes amb accés només per als administradors si cal.
- Correu electrònic i telèfon dels veïns visibles només per als administradors.
Preguntes freqüents
Què es pot fer amb un veí morós?
La Junta pot acordar mesures com ara interessos superiors a l'interès legal o la privació temporal de l'ús de serveis o instal·lacions, sempre que no siguin abusives ni afectin l'habitabilitat, no siguin retroactives i, si es vol, s'incloguin als estatuts (art. 21.1).
Pot votar a la Junta un veí morós?
Pot assistir-hi i parlar, però no vota, llevat que hagi impugnat judicialment el deute o hagi consignat judicialment o notarialment el que deu (art. 15.2).
Quins documents calen per al monitori?
Un certificat de l'acord de liquidació del deute, emès pel secretari amb el vistiplau del president, amb l'import i el seu desglossament, i el document que acredita que es va notificar al deutor (art. 21.3).
Hi ha un model de carta de reclamació a un morós?
Sí. Hi ha dos models descarregables en aquesta guia: la notificació del deute i el certificat de l'acord de liquidació. Són orientatius: adapta'ls als estatuts de la teva comunitat.
Fonts
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (texto consolidado, BOE, actualizado el 05/10/2026)
- AEPD: preguntas frecuentes sobre comunidades de propietarios
Aquesta guia és informativa i no substitueix l'assessorament jurídic. Revisa també els estatuts de la teva comunitat. La Llei de propietat horitzontal (LPH) és la llei estatal: a Catalunya regeix el Llibre cinquè del Codi civil de Catalunya.