Guía para presidentes e xuntas
Como cambiar de administrador de fincas sen perder a historia da comunidade
Cambiar de administrador de fincas é un acordo da Xunta de propietarios, e a Lei de propiedade horizontal marca como tomalo. Estes son os pasos, co artigo que respalda cada un, e como evitar que o cambio leve por diante as incidencias, as actas e os contratos da túa comunidade.
Polo equipo de Vecinar · Actualizado o
Pódese cambiar de administrador de fincas en calquera momento?
Si. Agás que os estatutos dispoñan o contrario, os cargos da comunidade noméanse por un ano, pero «os designados poderán ser removidos do seu cargo antes da expiración do mandato por acordo da Xunta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria» (art. 13.7).
Pasos para cambiar de administrador de fincas
Paso 1
Convocar a Xunta de propietarios
Para cesar o administrador antes de que remate o seu mandato, a lei pide unha Xunta convocada en sesión extraordinaria (art. 13.7). A Xunta reúnese cando o considere conveniente o presidente ou o pidan a cuarta parte dos propietarios ou un número deles que represente polo menos o 25 % das cotas (art. 16.1). Convócaa o presidente e, no seu defecto, os promotores da reunión (art. 16.2). Para as extraordinarias non hai un prazo fixo: a citación faise coa antelación «que sexa posible para que poida chegar a coñecemento de todos os interesados» (art. 16.3).
Paso 2
Votar o cesamento e o novo nomeamento
Nomear e remover o administrador é competencia da Xunta (art. 14.a). Como o art. 17 non lle fixa unha maioría especial, aplícase a regra xeral do art. 17.7: en primeira convocatoria, a maioría do total de propietarios que á súa vez represente a maioría das cotas; en segunda, a maioría dos asistentes sempre que represente máis da metade do valor das cotas dos presentes.
Paso 3
Escoller quen ocupa o cargo
O cargo pode exercelo calquera propietario ou unha persoa física con cualificación profesional suficiente e legalmente recoñecida (art. 13.6). Se non se nomea ninguén por separado, as funcións de administrador e secretario exérceas o presidente (art. 13.5). Agás que os estatutos digan outra cousa, o nomeamento é por un ano (art. 13.7).
Paso 4
Deixalo por escrito na acta
Os acordos reflíctense no libro de actas dilixenciado polo Rexistrador da Propiedade (art. 19.1). A acta péchase coas sinaturas do presidente e do secretario ao rematar a reunión ou dentro dos dez días naturais seguintes (art. 19.3).
Paso 5
Recuperar a documentación
O administrador custodia «á disposición dos titulares a documentación da comunidade» (art. 20.e), e o secretario custodia os libros de actas e conserva durante cinco anos as convocatorias, comunicacións, apoderamentos e demais documentos relevantes das reunións (art. 19.4). Esa documentación é da comunidade.
O problema: a memoria da comunidade vive no programa do administrador
A documentación é da comunidade, pero na práctica adoita estar no despacho e no software de quen a administra. Cando marcha, a comunidade depende do que entregue e o novo administrador comeza de cero.
Que o próximo cambio non comece de cero
Con Vecinar, cambiar de administrador é cambiar un acceso: a información é da comunidade desde o primeiro día.
- Contrata a comunidade, non o administrador: a comunidade é a titular da conta.
- O administrador de fincas é un usuario máis, con permisos de xestión. Só o presidente o invita ou lle retira o acceso.
- As incidencias das zonas comúns, coas súas fotos, comentarios e historial, seguen no seu sitio.
- Actas, estatutos, contratos e orzamentos quedan organizados por cartafoles e etiquetas.
- O rexistro de pisos, as zonas comúns e as súas reservas non hai que volver montalos.
Preguntas frecuentes
Pódese cambiar de administrador de fincas en calquera momento?
Si. Agás que os estatutos digan outra cousa, o nomeamento é por un ano, pero a lei permite remover o administrador antes de que expire o seu mandato por acordo da Xunta de propietarios convocada en sesión extraordinaria (art. 13.7 da Lei de propiedade horizontal).
Que maioría se necesita para cambiar de administrador de fincas?
A regra xeral do art. 17.7: en primeira convocatoria, a maioría do total de propietarios que á súa vez represente a maioría das cotas de participación; en segunda convocatoria, a maioría dos asistentes sempre que represente máis da metade do valor das cotas dos presentes.
Quen pode convocar a xunta para cambiar de administrador?
Convócaa o presidente e, no seu defecto, os promotores da reunión (art. 16.2). Poden pedir a reunión a cuarta parte dos propietarios ou un número deles que represente polo menos o 25 % das cotas de participación (art. 16.1).
Quen pode ser administrador dunha comunidade de veciños?
Calquera propietario, ou unha persoa física con cualificación profesional suficiente e legalmente recoñecida para exercer esas funcións (art. 13.6). Se non se nomea ninguén, exérceas o presidente (art. 13.5).
Que pasa cos datos en Vecinar se cambiamos de administrador?
Nada. En Vecinar a comunidade é a titular da conta e o administrador é un usuario con permisos de xestión. O presidente retíralle o acceso ao administrador saínte e invita o novo; incidencias, reservas, documentos e o rexistro de pisos seguen onde estaban.
Canto custa Vecinar?
Págase por vivenda rexistrada, nunha subscrición anual da comunidade: plan Básico a 0,15 € por vivenda e mes + IVE (1 GB de almacenamento por vivenda) e plan Plus a 0,20 € por vivenda e mes + IVE (2 GB por vivenda). Os dous plans inclúen os resumos de incidencias con IA. A primeira subscrición inclúe 30 días de proba.
Fontes
Esta guía é informativa e non substitúe o asesoramento xurídico. Revisa tamén os estatutos da túa comunidade. A Lei de propiedade horizontal (LPH) é a lei estatal: en Cataluña rexe o Libro quinto do Código civil de Cataluña.