Guida per presidenti
Lavori negli spazi comuni del condominio in Spagna: chi li approva e chi li paga
Quali lavori non richiedono votazione, quali richiedono i tre quinti e qual è il limite di ciò che ogni condomino può fare nella propria abitazione, secondo la Ley de Propiedad Horizontal (LPH, la legge spagnola sulla proprietà orizzontale).
A cura del team di Vecinar · Aggiornato il
Lavori obbligatori: senza delibera preventiva dell'assemblea
Sono obbligatori e non richiedono una delibera preventiva «gli interventi e i lavori necessari per l'adeguata manutenzione e l'adempimento del dovere di conservazione dell'immobile e dei suoi servizi e impianti comuni», compresi quelli necessari per la sicurezza, l'abitabilità e l'accessibilità universale (art. 10.1.a). Lo stesso vale per quelli imposti dall'amministrazione (art. 10.1).
Le abitazioni sono vincolate al pagamento di questi lavori negli stessi termini delle spese generali, e i proprietari che ritardano senza giustificazione un ordine dell'autorità rispondono individualmente delle sanzioni (art. 10.2). Durante i lavori si possono occupare elementi comuni (art. 10.1.c).
Lavori di riparazione e lavori urgenti
- L'assemblea approva i preventivi e l'esecuzione dei lavori di riparazione dell'edificio, ordinari o straordinari (art. 14.c).
- L'amministratore di condominio (administrador) dispone le riparazioni e le misure urgenti e ne informa immediatamente il presidente o i proprietari (art. 20.c).
Miglioramenti e innovazioni
- Le innovazioni, i nuovi impianti o i miglioramenti non necessari per la conservazione, l'abitabilità, la sicurezza e l'accessibilità richiedono il voto dei tre quinti dei proprietari e delle quote (art. 17.4).
- Anche la costruzione di nuovi piani, la chiusura di terrazze, la modifica delle parti comuni e qualsiasi alterazione della struttura o della fabbrica dell'edificio (art. 17.4).
- Non si possono fare innovazioni che rendano inservibile una parte dell'edificio per un proprietario senza il suo consenso espresso (art. 17.4).
- I lavori di accessibilità e di efficienza energetica hanno maggioranze proprie (art. 17.2): ne parliamo nella guida sull'ascensore.
Lavori dentro la tua abitazione
Il proprietario può modificare gli elementi architettonici, gli impianti o i servizi della sua abitazione se non compromette né altera la sicurezza dell'edificio, la sua struttura generale né la sua configurazione o il suo stato esterni, né pregiudica i diritti di un altro proprietario, e deve informarne prima chi rappresenta il condominio. Nel resto dell'immobile non può fare alcuna alterazione (art. 7.1).
Licenza, dichiarazione responsabile o comunicazione
La legge sulla proprietà orizzontale decide chi approva i lavori; la procedura urbanistica (licencia, declaración responsable o comunicación) la decide ogni comune. Nelle nostre pagine dei condomini per provincia riportiamo, con la fonte ufficiale, il regime di Madrid, Barcellona, Valencia, Siviglia e Saragozza.
Inizia oggi
Vecinar raccoglie ciò che succede prima e dopo i lavori.
- Segnalazioni con foto e stato (aperta, in corso, risolta) per documentare il guasto.
- Preventivi, contratti e verbali dei lavori in cartelle.
- Avvisi di interruzioni dell'acqua, ponteggi o rumori per tutti i condomini.
Domande frequenti
Bisogna votare i lavori negli spazi comuni?
No, se sono necessari per la conservazione, la sicurezza, l'abitabilità o l'accessibilità universale: non richiedono una delibera preventiva (art. 10.1). Per le riparazioni che l'assemblea deve approvare, la maggioranza generale dell'art. 17.7. Per i miglioramenti non esigibili, i tre quinti (art. 17.4).
Un condomino può rifiutarsi di pagare un miglioramento?
Un condomino dissenziente non è obbligato a pagare un miglioramento non esigibile la cui quota superi tre mensilità ordinarie di spese comuni, se è stato approvato con i tre quinti (art. 17.4).
Chi decide una riparazione urgente?
L'amministratore dispone le riparazioni e le misure urgenti e ne informa immediatamente il presidente o i proprietari (art. 20.c), e l'assemblea ne viene informata (art. 14.c).
Si può impugnare la delibera su dei lavori?
Una delibera contraria alla legge o allo statuto, gravemente lesiva per il condominio o che causi un grave pregiudizio a un proprietario è impugnabile davanti ai tribunali; l'azione decade dopo tre mesi, o dopo un anno se è contraria alla legge o allo statuto (art. 18).
Fonti
Questa guida è solo informativa e non sostituisce una consulenza legale. Controlla anche lo statuto del tuo condominio. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH, la legge spagnola sulla proprietà orizzontale) è legge statale: in Catalogna si applica il Libro quinto del Codice civile della Catalogna.